Veelgestelde vragen over service- en stookkosten

Selecteer hier een onderwerp:

 

Staat uw vraag er niet tussen? E-mail uw vraag naar ons: contact

Algemene vragen over service- en stookkosten

V Wat zijn servicekosten?
A Servicekosten zijn alle kosten die u als huurder op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs betaalt. Voor dat geld levert uw verhuurder bepaalde leveringen en diensten. In uw huurovereenkomst staat vermeld om welke leveringen en diensten het in uw geval gaat, tenzij de levering later met u is overeengekomen.
   
V Wanneer ontvang ik een afrekening van de servicekosten?
A Jaarlijks ontvangt u een afrekening van de servicekosten. Uw verhuurder dient deze afrekening uiterlijk binnen zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar te verstrekken. Dit betekent dat u uiterlijk 30 juni 2009 de afrekening over het kalenderjaar 2008 ontvangt.
   
V Is er een (wettelijk) maximum dat een verhuurder mag vragen voor het te betalen (maandelijkse) voorschot servicekosten?
A Nee, er is geen maximum gebonden aan de voorschotten van de servicekosten. Deze voorschotten zijn een voorschot op de kosten die worden gemaakt door uw verhuurder. Dus hoe hoger deze door uw verhuurder te maken kosten, hoe hoger uw voorschot servicekosten.
   
V Het is 1 juli geweest en ik heb geen afrekening servicekosten over het voorgaande kalenderjaar ontvangen. Mag mijn verhuurder nu nog een afrekening verstrekken?
A Ja, uw verhuurder moet nog steeds de afrekening verstrekken. Het is uw verhuurder niet toegestaan de voorschotten servicekosten aan te passen zolang de afrekening nog niet verstrekt is. Zie ook de uitspraak van 26-09-2005 van de kantonrechtbank te Dordrecht: het gaat ‘slechts’ om een instructietermijn en de wet bevat geen sanctie op het te laat verstrekken van het overzicht.
   
V Kan mijn verhuurder zomaar de maandelijkse voorschotten wijzigen?
A Jaarlijks kan het voorschot servicekosten worden aangepast. De kosten van leveringen en diensten kunnen lager of hoger worden. Een aanpassing van het voorschot vindt plaats om te voorkomen dat de jaarlijkse afrekening flink afwijkt van de betaalde voorschotten. Het voorschot blijft echter altijd een inschatting. Er is dus nooit met zekerheid te zeggen of u als huurder met de afrekening een bedrag terug krijgt of dat u een bedrag moet bijbetalen.
   
V Als ik verhuis, moet ik dan over een heel jaar servicekosten betalen?
A Nee, u betaald slechts een aandeel in de totale werkelijke kosten. Dit aandeel wordt berekend over de periode dat u daadwerkelijk heeft gehuurd (deze periode kan dus afwijken van de periode dat u er daadwerkelijk heeft gewoond).
   
V Als ik verhuis, ontvang ik dan gelijk een afrekening servicekosten?
A Nee, u ontvangt een afrekening servicekosten gelijktijdig met alle overige huurders. U ontvangt namelijk een aandeel in de totale kosten. Deze totale kosten zijn pas vast te stellen na afloop van de afrekenperiode. Het is dus van belang om bij een verhuizing uw nieuwe adresgegevens aan uw verhuurder door te geven.
   
V Ik heb een vraag over mijn servicekosten, wat nu?
A Op deze website (www.servicekosten.info) kunt u tal van algemene informatie over servicekosten en het afrekenen van servicekosten vinden. Als er echter een bewonersvereniging of huurdersvereniging is opgericht in uw complex, zal in veel gevallen de afrekening (of de samenstelling) van de servicekosten met hen besproken zijn. U kunt dan met uw vraag terecht bij deze bewonersvereniging of natuurlijk bij uw verhuurder.
Komt u er niet uit met uw verhuurder, dan kunt u een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Zie hiervoor het onderwerp Huurcommissie.
   
V Ik heb een geliberaliseerd huurcontract en ben het niet eens met mijn (afrekening) servicekosten. Wat nu?
A U kunt u geschil over de (afrekening) servicekosten niet voorleggen aan de Huurcommissie. In geval van geliberaliseerde verhuur kan alleen de rechter een uitspraak doen.
   
V Ik ben het niet eens met het te betalen voorschotbedrag servicekosten. Wat nu?
A Als u het niet eens bent met het voorschotbedrag kunt u de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de hoogte. Oordeelt de Huurcommissie dat het voorschotbedrag sterk afwijkt van de te verwachten servicekosten, dan stelt de commissie een lager bedrag vast.
   
V Vallen onderhoudskosten onder servicekosten?
A Het onderhoud waartoe uw verhuurder verplicht is, kan niet in de servicekosten worden doorbelast. Onderhoudskosten kunnen wel doorberekend worden als er tussen u en uw verhuurder is overeenkomen dat onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden worden verricht die op grond van de wet en het 'Besluit kleine herstellingen' door de huurder moeten worden gedaan.
   
V Zijn belastingen ook servicekosten?
A Ja en nee. Uw verhuurder kan bepaalde heffingen van de overheid doorbelasten. Veelal kan dit echter niet via de servicekosten: er staat namelijk geen directe tegenprestatie van uw verhuurder tegenover. Meer hierover zie het onderwerp belastingen en heffingen.
   
V Welke informatie moet er staan op een afrekening servicekosten?
A Op een afrekening servicekosten moet voor iedere kostensoort apart het aandeel worden vermeld dat de huurder daarin heeft. Tevens moet worden vermeld uw aandeel in de totale werkelijke kosten.
   
V Zijn servicekosten altijd gescheiden van kale huur?
A Als in een huurovereenkomst niet (alle) servicekosten zijn uitgesplitst ten opzichte van de kale huur, dan is sprake van 'all in-huur'. U weet dan niet precies hoeveel servicekosten en welke huurprijs u betaalt.
Als er sprake is van all in-huur, kunt u de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de geldende huurprijs en het voorschotbedrag voor servicekosten met betrekking tot het wonen. Aan het indienen van een verzoekschrift zijn kosten verbonden.
   
V Ik heb een afrekening servicekosten ontvangen, maar ik ben het er niet mee eens. Ik overweeg een Huurcommissie zaak te starten. Moet ik de afrekening nu wel of niet betalen?
A Wanneer u een afrekening heeft ontvangen van uw verhuurder en daarin vraagt uw verhuurder een bedrag te betalen, dan bent u tot het betalen van dat bedrag verplicht. De Huurcommissie zal bekijken of de in rekening gebrachte bedragen voldoen aan de geldende wettelijke voorschotten of beoordeelt of die bedragen als redelijk zijn aan te merken.
   
V Kan de Huurcommissie over alle geschillen over bijkomende kosten een uitspraak doen?
A De Huurcommissie kan alleen uitspraak doen in geschillen over de kosten van service voor wonen (de woonservicekosten). De kosten met betrekking tot zorgservicekosten (bijvoorbeeld alarmering of maaltijden) vallen niet onder deze servicekosten. Geschillen over zorgservicekosten kunnen alleen aan de rechter worden voorgelegd.
   
V Wanneer mag mijn verhuurder de voorschotten aanpassen?
A Als uit de afrekening blijkt dat de voorschotten te hoog, dan wel te laag zijn, dan mag uw verhuurder de voorschotten aanpassen.
   
V Kan ik gedwongen worden een wijziging van het servicekostenpakket te aanvaarden?
A Ja, dat kan. Als 70% van de huurders akkoord gaat met een voorstel van uw verhuurder tot wijziging van zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd, dan bent u –ook al bent u niet akkoord gegaan met die wijziging- daaraan gebonden. Een huurder die niet akkoord is gegaan kan echter binnen acht weken nadat de verhuurder heeft medegedeeld dat 70% wel akkoord is gegaan, naar de rechter stappen om te vragen of die wijziging redelijk is.
   
V Ik moet via mijn servicekosten betalen voor de telefoonaansluiting in de lift. Maar ik ben gezond en ik neem altijd de trap. Ik ben dus niet van plan om dit te betalen. Is dit terecht?
A Helaas, u woont in een complex waar iedereen gebruik kan maken van de lift. U maakt blijkbaar geen gebruik van de lift. Toch staat deze lift ook u ter beschikking. De kosten –waaronder de telefoonaansluiting in de lift- mogen collectief worden doorbelast.
   
V Ik heb van januari tot en met april in Spanje overwinterd. Het is dus onredelijk van mijn verhuurder om kosten over de periode aan mij door te belasten. Ik ben dan ook niet van plan deze kosten te betalen. Sta ik in mijn recht?
A Helaas, u bent met uw verhuurder een huurcontract aangegaan waarin ook de servicekosten zijn vermeld. Deze servicekosten worden gemaakt door uw verhuurder onafhankelijk van of u wel of niet in uw woning bent of in Spanje overwinterd. U bent dus verplicht uw deel van de totale servicekosten te voldoen.
   
V Hebben mijn servicekosten invloed op mijn huurtoeslag?
A

Ja, de volgende bepaalde servicekosten moet u bij de kale huurprijs tellen. Het gaat om de maandelijkse kosten van de volgende services:
elektriciteitskosten voor de lift, de verlichting en bijvoorbeeld de ventilatie- en alarminstallaties voor gemeenschappelijke ruimten

  • schoonmaakkosten van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten
    Het gaat alleen om de schoonmaakkosten van ruimten die u gemeenschappelijk met bewoners van de andere woningen in het wooncomplex gebruikt. De ruimten mogen geen onderdeel zijn van een zelfstandige woning. Dus bijvoorbeeld wel: het schoonmaken van de gezamenlijke lift, galerij en trappenhuis en een recreatieruimte. Maar niet: een gezamenlijke keuken, woonkamer, wasruimte of toilet bij aangewezen onzelfstandige woonruimten en woningen in een 'centraal-wonen'-complex.
  • kosten voor de diensten van een huismeester
    Het gaat om de diensten die de huismeester voor u uitvoert. De kosten ervan kunnen natuurlijk alleen worden opgevoerd als er ook echt een huismeester is.
  • kapitaal- en onderhoudskosten voor dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten
    Het gaat om de kosten van onroerende voorzieningen en het groot onderhoud eraan. Dus niet de inventaris, het schoonmaken en dergelijke.
Voor alle rubrieken geldt dat u maximaal Eur 12 bij de kale huurprijs mag tellen, ook als u een hoger bedrag betaalt.
   
V Bestaan er minimumbedragen voor het uitbetalen danwel het vorderen van de afrekening service- en/of stookkosten?
A Sommige verhuurders hanteren inderdaad minimumbedragen. Als voorbeeld, er zijn verhuurders die bedragen tot een Euro niet uitbetalen en bedragen tot twee niet vorderen (maar in rekening brengen met bijvoorbeeld een volgende afrekening).
   
V Mijn verhuurder betaalt facturen welke ik via de servicekosten doorbelast krijg. Deze facturen zijn inclusief BTW. Mag mijn verhuurder ook deze BTW doorbelasten via de servicekosten?
A Ja, BTW over service waarvoor de verhuurder ook BTW heeft moeten betalen, mag worden doorbelast via de servicekosten

Individuele stookkosten (warmtevoorzieningen)

V Waarom zijn er meters op de radiatoren geplaatst?
A De meters zijn op de radiatoren geplaatst om het warmteverbruik te meten. Door het toepassen van de radiatormeters kunnen de totale energiekosten van het gebouw eerlijk (naar verbruik) verdeeld worden, zodat iedere bewoner betaalt wat hij/zij aan warmte verbruikt heeft.
Warmtemeters worden alleen toegepast bij gebouwen met een collectieve cv installatie waar de bewoners geen eigen cv ketel en dus geen eigen gasmeter hebben. Warmteverbruiksmeting leidt op de eerste plaats tot een eerlijke afrekening van het warmteverbruik. De afrekening wordt namelijk gebaseerd op het jaarlijks geregistreerde warmteverbruik. Daardoor betaalt iedere bewoner alleen wat hij/zij werkelijk aan warmte heeft verbruikt. Daarnaast wordt door warmteverbruiksmeting bewuster gestookt. Dit leidt tot een gemiddelde energie- (kosten)besparing van 20% tot 25%.
   
V Hoe is de afrekening stookkosten opgebouwd?
A De afrekening bestaat uit twee soorten kosten: vaste kosten en variabele kosten. De vaste kosten kunt u niet beïnvloeden. Deze kosten worden over bewoners verdeeld aan de hand van bijvoorbeeld de grootte van de woning. Ook wordt er rekening gehouden met het warmteverlies door de algemene transportleidingen. Ook deze kosten worden veelal verdeeld over alle bewoners.
Variabele kosten zijn uw eigen warmteverbruik, hier heeft u dus zelf min of meer invloed op gehad. Jaarlijks worden de meterstanden opgenomen. Per radiator wordt de meterstand een factor toegekend. Hoe hoger de capaciteit van de radiator hoe hoger de omrekeningsfactor. Uiteindelijk is dan het verbruik bepaald.
   
V Hoe wordt de prijs per warmtemetereenheid bepaald?
A Allereerst worden de totale energiekosten gesplitst in variabele en vaste energiekosten. Vaste energiekosten hebben betrekking op de warmte die in het gebouw vrijkomt maar niet via de radiatoren, bijvoorbeeld via de c.v. leidingen of het ketelhuis. Deze warmte wordt niet gemeten, maar moet wel betaald worden.
De variabele energiekosten hangen direct samen met het gebruik van uw radiator. Deze kosten worden verdeeld over de totale eenheden van alle meters in het flatgebouw.
De prijs per warmtemetereenheid wordt berekend door de variabele energiekosten te delen door het totaal aantal opgenomen warmtemetereenheden in alle woningen. Zo ontstaat een prijs per eenheid. Door uw verbruik te vermenigvuldigen met deze eenheidsprijs ontstaat uw aandeel in de variabele kosten. U kunt deze kosten beïnvloeden door meer of minder te stoken.
   
V Kan ik aan de hand van mijn meterstanden zelf uitrekenen wat ik straks moet betalen?
A Nee, u kunt aan de hand van uw meterstanden niet zelf uw stookkosten uitrekenen. Het meetsysteem is een zogeheten verhoudingssysteem. De meterstanden geven aan hoeveel warmte de bewoners hebben verbruikt ten opzichte van elkaar en van het totaal.
De geregistreerde eenheden zijn ook niet om te rekenen naar m3 gas of liters huisbrandolie.
Bovendien worden niet alle gemaakte energiekosten verdeeld over de meterstanden. De reden hiervoor is dat niet alle verbruikte warmte via de radiatoren vrijkomt. Denkt u bijvoorbeeld aan warmte die vrijkomt via de leidingen of in het ketelhuis. Deze wordt niet gemeten, maar moet wel betaald worden. Hiertoe worden bepaalde berekeningen uitgevoerd, waardoor het voor u als bewoner niet mogelijk is om aan de hand van de meterstanden zelf de hoogte van uw afrekening te berekenen.
   
V Op de afrekening stookkosten staan ook vaste kosten. Wat betekent dat?
A Veel verhuurders laten een vast percentage van de totale stookkosten doorbelasten als vaste kosten. In veel gevallen is de verdeling 35% en 65% variabel. De variabele kosten worden verdeeld op basis van de opgenomen meterstanden. Bij sommige verhuurders vallen ook rente- en afschrijvingskosten en administratiekosten onder de vaste lasten. U kunt dit navragen bij uw verhuurder.
   
V Waarom worden er in de afrekening stookkosten reducties toegepast?
A Reducties worden toegepast om verschillen in stookkosten, als gevolg van een
ongunstige ligging van de woning, te compenseren. In woningen die op een hoek liggen of op de bovenste woonlaag moet dikwijls meer gestookt worden om dezelfde kamertemperatuur te bereiken als in overige woningen. Er staan in deze woningen vaak ook grotere radiatoren.
Indien in bepaalde vertrekken van uw woning reductie van toepassing is, worden deze op de volgende wijze verwerkt. Bij verdampingsmeters wordt de reductie direct verwerkt in de schaalverdeling. Er wordt dan een lagere schaalverdeling op de meter aangebracht, waardoor de meter langzamer telt. Bij elektronische meters wordt de reductie in mindering gebracht op de geregistreerde meterstand.
   
V Ik heb van mijn verhuurder een door Ista gemaakte afrekening stookkosten ontvangen. Nu staat er op deze afrekening een kostenpost “overige kosten B”. Wat houdt dit in?
A U kunt dit het beste navragen bij Ista of bij uw verhuurder. Zeer waarschijnlijk betreft dit de stookkosten mbt de algemene of gemeenschappelijke (bemeterde) ruimtes.
   
V In onze flat hebben wij laatst de afrekening individuele stookkosten ontvangen. Nu moet ik veel meer bijbetalen dan mijn buren. Dit kan toch niet juist zijn?
A Jawel, de bij u in rekening gebrachte kosten heeft te maken met uw eigen verbruik en het heeft tevens te maken met uw maandelijkse voorschot stookkosten. Bij veel verhuurders is het voorschot voor de individuele stookkosten namelijk afgestemd op de werkelijke kosten.
   
V Ik heb mijn verwarming nooit aan (ik heb ook geen elektrisch kacheltje) en ik ben bijna nooit thuis. Toch moet ik bijbetalen. Hoe kan dat?
A Dit is een bijzondere situatie die gelukkig niet vaak voorkomt. Het kan zo zijn dat het door u betaalde voorschot te laag is om de (vaste) kosten te dekken. Het kan ook zo zijn dat in het voorgaande jaar uw standen niet zijn opgenomen maar zijn geschat. In dat geval vind er met de huidige afrekening een correctie plaats.
   
V In mijn woning heb ik verdampingsmeters. Dit jaar zijn de meters niet opgenomen. Wat betekent dit voor de afrekening stookkosten?
A Als uw meters niet zijn opgenomen, wordt uw verbruik geschat. Deze schatting is gebaseerd op het verbruik van het voorgaande jaar. De correctie hierover vindt het volgende jaar plaats.
   
V Ik heb de afrekening stookkosten ontvangen, kan ik nu mijn maandelijkse voorschot laten aanpassen?
A Dit is afhankelijk van het beleid van uw verhuurder. Veel verhuurders hebben de mogelijkheid om individueel de voorschotten aan te passen. Uw verhuurder zal dan waarschijnlijk wel kijken of het verstandig is gezien de te verwachten stijging van de kosten.
Veel kostenverdeelbedrijven leveren verhuurders een extra service door met de afrekening stookkosten ook al nieuwe individuele voorschotten te verstrekken. Voor de verhuurder is dan nog slechts de taak deze nieuwe voorschotten te controleren, te verwerken en te communiceren met de huurders.
   
V Mijn verbruik wijkt flink af met verbruik van voorgaande jaren. Hoe kan dat?
A Er zijn factoren waardoor de afrekening soms mee- of tegenvalt. Bijvoorbeeld: andere jaren ging u een maand overwinteren, maar dit jaar bleef u thuis. U verbruik zal hier­door hoger zijn als dat u gewend was. Ook wijzigingen in de gezinssamenstelling kan van invloed zijn, bent u daardoor meer of juist minder thuis. Maar ook een strenge of zachte winter kan het uiteindelijke verbruik beïnvloeden.
   
V Mijn verhuurder berekend naast de kosten van het warmtekostenverdeelbedrijf (bijvoorbeeld Ista of Techem) ook administratiekosten over de totale kosten (dus ook over de kosten van het warmtekostenverdeelbedrijf). Mag dat?
A Ja, het is de verhuurder toegestaan om over de totale kosten administratiekosten te berekenen. Het beleid van de huurcommissie schrijft wel voor dat het percentage administratiekosten in een dergelijk geval slechts 1% mag bedragen.
   
V Als ik niet stook verdampt er toch vloeistof. Hoe kan dat?
A Ook indien u geen gebruik maakt van uw radiatoren, zal de verdampingsmeter op die radiatoren een klein verbruik aangeven. Dit is het gevolg van natuurlijke verdamping. Zoals bij iedere vloeistof treedt ook bij de toegepaste meetvloeistof een zekere natuurlijke verdamping op. Doordat deze verdamping zich ook voordoet in de meters van de overige bewoners, én doordat het meetsysteem een verhoudingssysteem is, worden de onderlinge verhoudingen hierdoor niet of nauwelijks beïnvloed.

Huismeester / beheerder

V Welke telefoonkosten mag mijn verhuurder via de servicekosten doorbelasten?
A Wanneer dit een telefoon betreft waar de huismeester of beheerder gebruik van maakt, dan is het de verhuurder toegestaan  de abonnementskosten door te belasten via de servicekosten. De gesprekskosten komen dan voor rekening van de verhuurder. Betreft het echter de kosten van een telefoonaansluiting in een lift, dan is het de verhuurder toegestaan zowel de abonnementskosten als de gesprekskosten door te belasten via de servicekosten.
   
V Mijn verhuurder berekent naast de kosten van mijn huismeester ook nog eens een 4% opslag ivm vervanging bij ziekte. Mag dat?
A Ja, het is een verhuurder toegestaan de verzekeringspremie om vervanging te bekostigen door te belasten via de servicekosten. Wanneer uw verhuurder geen verzekering hiervoor heeft afgesloten heeft de kantonrechter geoordeeld dat het toegestaan is het lage percentage van 4% forfetair door te belasten. De 4% is echter wel een soort van fondsvorming. Uw verhuurder moet wel kunnen aantonen dat de kosten van vervangende huismeesters meer bedragen dan de totale opbrengst van de 4% opslag.

Derving servicekosten ivm leegstand

V Mijn verhuurder berekend over de kosten derving in verband met leegstand ook nog eens administratiekosten. Mag dat?
A Nee, dat is niet toegestaan. Uw verhuurder mag over de werkelijk gemaakte kosten (exclusief de kosten in verband met leegstand) administratiekosten berekenen.

Administratiekosten

V Hoeveel administratiekosten mag een verhuurder doorberekenen?
A Een verhuurder mag in geval van warmtelevering waarbij de verhuurder zelf de warmtemeting en de afrekening verzorgt 2% administratiekosten doorberekenen. In geval van warmtelevering waarbij de verhuurder de warmtemeting (en het opmaken van de afrekening) heeft uitbesteed mag er maximaal 1% administratiekosten worden doorberekend. Over alle overige servicekosten mag in beginsel 5% worden berekend.
   
V Mijn verhuurder berekend Eur 7,50 administratiekosten over mijn totale servicekosten over 2008. Deze servicekosten bedragen slechts Eur 5,-.
5% van Eur 5 is slechts Eur 0,25. Is het doorbelasten van de Eur 7,50 toegestaan?
A Uw verhuurder past het beleid van de huurcommissie wel heel erg consequent toe. Het is toegestaan, maar niet wenselijk. In mei 2008 heeft de SP een dergelijke vraag aan de minister van VROM gesteld. Vlak nadat deze vragen waren gesteld heeft de desbetreffende woningcorporatie het minimumbedrag in dit geval niet in rekening gebracht.

Ongediertebestrijding

V Mijn verhuurder is flink aan het verbouwen in ons complex, waardoor wij als bewoners nu opeens veel last hebben van ratten. De verhuurder belast de kosten voor het bestrijden van deze ratten aan ons door via de servicekosten. Mag dit?
A Kosten in verband met het bestrijden van ongedierte –voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte- komen voor rekening van de huurder. Het is aan u aan te tonen dat de overlast van de ratten veroorzaakt is door de verbouwingswerkzaamheden in uw complex.
   
V Komen de kosten voor het verwijderen van een wespennest voor rekening van de huurders?
A Ja en nee. Dit hangt er van af waar de wespen het nest hebben gebouwd. Is het nest gebouwd in een gemeenschappelijke ruimte, dan komen de kosten voor het verwijderen voor rekening van de huurders. Is het wespennest echter gebouwd in een voor huurders onbereikbare locatie (als bijvoorbeeld de spouwmuur) dan komen de kosten voor rekening van de verhuurder.

 

 

 



   

Heeft u vragen over (het afrekenen van) service- en/of stookkosten en mist u deze nog op deze pagina, stuurt u deze dan aan ons door via het contactformulier.
   

 
Naar boven