Huismeester (beheerders- of personeelskosten)

Veel verhuurders hebben een vorm van huismeesterservice. De taken van huismeesters lopen uiteen. Dit kan variëren van: schoonmaakwerkzaamheden, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden, bewoners informeren over de regels en normen in het complex, bewoners stimuleren de openbare ruimtes op te ruimen en schoonmaakprogramma’s met hun buren op te stellen, tot (laten) schoonspuiten van bestrating, galerijen, portieken enzovoort. Een huismeester kan werken op slechts 1 complex of flat. Sommige verhuurders hebben een paar huismeesters in dienst die werkende op verschillende flats.

In het Besluit Servicekosten is de huismeester als volgt beschreven:
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
- het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
- het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
- het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
- het verspreiden van post;
-andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw waarvan de woonruimte deel uitmaakt bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.

De kosten van een huismeester kunnen via de servicekosten worden doorbelast aan de huurders. De manier waarop dit moet gebeuren zorgt dikwijls voor problemen.
Als voor doorberekening in aanmerking komende kosten kunnen worden aangemerkt:
- brutosalaris, inclusief vakantiegeld en gratificaties;
- werkgeversaandeel van de sociale lasten, inclusief pensioenpremie;
- vrij wonen en/of huur(derving) huismeesterruimte;
- telefoonkosten (abonnement voor huurders en gesprekken voor verhuurder).

Kortom: de totale lasten voor de werkgever (vaak de verhuurder) is de basis voor doorbelasting.

Uitzondering is ziekte van de huismeester. De door de verhuurder bij ziekte ontvangen ziektegelden moeten op de huismeesterkosten in mindering gebracht worden.
De kosten van uitzendkrachten of andere inhuurkrachten die worden ingehuurd om een zieke huismeester te vervangen, kunnen niet aan de huurders worden doorberekend.
Daartegenover mag de verzekeringspremie die wordt voldaan om de huismeester bij ziekte te kunnen vervangen weer wel worden doorberekend aan de huurders.

Er zijn verhuurders die geen verzekering hebben afgesloten om bij ziekte van de huismeester vervangen te kunnen bekostigen. Het is juridisch toegestaan een forfetair bedrag als percentage van de bruto salariskosten van de huismeester mee te nemen als grondslag voor de doorberekening (bijvoorbeeld een 4% opslag ivm vervanging bij ziekte).

Wanneer de grondslag voor doorbelasting is bepaald, moet de uiteindelijke doorbelasting in de servicekosten worden berekend. Leidend hierbij is de functieomschrijving van de huismeester. Werkt de huismeester op een of op meerdere complexen? Verricht de huismeester slechts taken voor de huurders of verricht de huismeester ook taken voor de verhuurder?
Een door de Huurcommissie aanvaarde standaard-verdeelnorm is 70% van de kosten voor de huurders en 30% van de kosten voor de verhuurder. Afhankelijk van het takenpakket en van de lokale situatie kan de Huurcommissie van die verdeelnorm afwijken.

Als er geen duidelijke taakomschrijving van de huismeester voorhanden is, zal de Huurcommissie aan
de hand van wel bekende gegevens een redelijke verdeling vaststellen.

Om op een juiste wijze de huismeesterkosten te kunnen vaststellen hanteren sommige verhuurders
ook wel het geschreven uren principe. Huismeesters schrijven uren per categorie werkzaamheden.
In de servicekosten wordt vervolgens doorbelast de werkelijke huismeesterskosten (dus de kosten
behorende bij de geschreven uren).

Een uitgebreide bespreking van het doorberekenen van huismeesterskosten is te vinden op de website van advocatenkantoor Kennedy Van der Laan.



   

Gerelateerde onderwerpen:

Veelgestelde vragen over kosten huismeester

 

   

 
Naar boven