Roerende zaken

De kosten voor het gebruik van roerende zaken mag een verhuurder via de servicekosten in rekening brengen bij huurders. Het kan zowel betreffen roerende zaken in de woning van een huurder als roerende zaken die de verhuurder ter beschikking heeft gesteld in gemeenschappelijke ruimten.
In de woning van een huurder kan dit bijvoorbeeld gaan om een fornuis, boiler of geiser.
In een gemeenschappelijke ruimte kan dit gaan om tafels, stoelen, lampen en overige inboedel.

In de praktijk levert dit vaak onduidelijkheden op: is een bepaalde zaak onroerend of roerend en mag het derhalve wel of niet worden doorbelast via de servicekosten. De stelregel is als volgt: is de zaak aard en nagelvast verbonden met het pand, dan is er sprake van een onroerende zaak. Anders geformuleerd: is een zaak te verwijderen uit een pand zonder daarbij schade van betekenis aan te richten aan de rest van het pand: dan is het een roerende zaak en is het niet toegestaan de bijbehorende kosten door te belasten via de servicekosten.

In het Burgerlijk Wetboek is in boek 3, art. 3, 4 en 5 door de wetgever geformuleerd wat onroerend is en wat niet. Hieronder de tekst van genoemde artikelen:

Art. 3:3 BW
1.  Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

Art. 3:4 BW
1. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak.
2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.

Art. 3:5 BW
Inboedel is het geheel van tot huisraad en tot stoffering en meubilering van een woning dienende roerende zaken, met uitzondering van boekerijen en verzamelingen van voorwerpen van kunst, wetenschap of geschiedkundige aard.

Nadat vastgesteld is of een zaak een roerende of een onroerende zaak is, moet er nog worden vastgesteld welk bedrag doorbelast mag worden via de servicekosten.
Uitgangspunt is dat er een inventarislijst is met de oorspronkelijke aankoopnota’s als onderliggers. Indien er een bewoners- of huurdersvereniging aanwezig is, zal de aanschaf van nieuwe roerende zaken uitsluitend gebeuren na overleg (of op verzoek van) de bewoners.
Na aanschaf wordt er een afschrijvingstermijn bepaald. Door de huurcommissie wordt er standaard uitgegaan van een afschrijvingstermijn van vijf jaar. Afhankelijk van de duurzaamheid van het product wordt een andere afschrijvingstermijn gehanteerd. Voor bijvoorbeeld meer duurzame zaken als koelkasten, geisers, kachels zal veelal een afschrijvingstermijn van tien jaar worden gehanteerd.
Gedurende de afschrijvingstermijn zal een gebruiksvergoeding in rekening worden gebracht via de servicekosten. Dit kan op basis van lineaire afschrijving, maar ook de annuitaire afschrijvingsmethode is een geoorloofde methode.
Na afloop van de afgesproken afschrijvingstermijn dient er een schatting gemaakt te worden van de resterende waarde van de roerende zaak op basis waarvan een nieuwe gebruiksvergoeding kan worden gebaseerd. Het is dus niet zo dat na afloop van de afschrijvingstermijn het eigendom van de roerende zaak overgaat naar de bewoners.

Nieuw per 1 januari 2008 in het servicekostenbeleid van de Huurcommissie is de passage dat een kleine brandblusser tot de roerende zaken mag worden gerekend. De kosten van de aanschaf, onderhoud en controle kunnen volgens de Huurcommissie als dienstverlening aan de huurder worden doorberekend. Echter gelet op het feit dat deze voorziening voor zowel de huurder als de verhuurder van belang is, kan 50% van de kosten aan huurder worden doorberekend en blijft de overige 50% voor rekening van de verhuurder.

Verdeelsleutel
De totale werkelijke kosten moeten worden verdeeld naar rato van het aantal woonruimten. Nog specifieker: alleen die huurders die gebruik kunnen of moeten maken van de gemeenschappelijke voorziening kunnen dergelijke kosten doorbelast krijgen.

 



   
   

 
Naar boven