Tuinonderhoud

Onder tuinonderhoud voor rekening van huurder wordt verstaan:

Het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:
- bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf; de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding;
- het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde;
- het regelmatig maaien van het gras;
- het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen;
- het vervangen van gebroken tegels;
- het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen;
- het vervangen van beplanting die is doodgegaan;
- het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen; het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen; indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen;

Om te kunnen bepalen of de kosten mbt tuinonderhoud kunnen worden doorbelast is het van belang of de tuin een openbaar karakter heeft of dat het exclusieve gebruiksrecht bij de huurders ligt. Wanneer er sprake is van exclusief gebruiksrecht  van de groenvoorziening, dan kunnen de kosten mbt tuinonderhoud worden doorbelast via de servicekosten.
De laatste jaren zijn er een aantal Huurcommissiezaken geweest waarin de vraag centraal stond of een groenvoorziening al dan niet een openbaar karakter kende. Iedere groenvoorziening heeft een eigen karakter en wordt per geval beoordeeld door de Huurcommissie.
De Huurcommissie kijkt verder naar de omstandigheden van een groenvoorziening. Mede bepalend of de groenvoorziening een openbaar of besloten karakter heeft, is de verkeersopvatting. De verkeersopvatting kan worden ingevuld als de opvatting van - volgens algemene verkeersopvattingen - “een redelijk denkend mens ”.
Of een groenvoorziening al dan niet besloten is (en waar dus het exclusieve gebruiksrecht bij de huurders ligt) kan blijken uit de aanwezigheid van hekken, bosschages of andere fysieke afscheidingen en of markeringen waarmee de beslotenheid van de groenvoorziening worden aangegeven of bordjes met daarop verboden toegang, verboden voor onbevoegden danwel teksten van dergelijke strekking.

Behalve dat de Huurcommissie een aantal zaken voorgelegd heeft gekregen omtrent de rechtmatigheid van het doorbelasten van kosten tuinonderhoud, heeft ook de rechter een aantal uitspraken gedaan.

Ook de Hoge Raad heeft het criterium “openbare bestemming” als leidraad genomen. Zo heeft de Hoge Raad in haar uitspraak van 7 oktober 2005 beslist dat er sprake is van groenvoorziening met een openbaar karakter omdat deze voorziening vrij voor iedereen toegankelijk is. De groenvoorziening is daarmee een onroerende zaak en derhalve kunnen de kosten niet worden doorberekend.

Het Gerechtshof te Arnhem heeft in haar uitspraak van 11 april 2006 beslist dat een groenvoorziening deel uit maakte van de gehuurde woning omdat er sprake was van aangebrachte bordjes “eigen terrein”. De kosten van tuinonderhoud konden in dit geval worden doorbelast aan de huurders via de servicekosten.

De Rechtbank van ’s-Gravenhage heeft beslist dat er sprake was van een groenvoorziening zonder openbaar karakter nu er op meerdere plaatsen op het terrein was aangegeven dat er sprake was van eigen terrein. Bovendien was de groenvoorzienin ingericht tbv de doelgroep (minder goed ter been). Deze voorziening behoorde door aard of bestemming bij de betreffende woning.


Een bijzonder uitgebreide uiteenzitting van bovenstaande problematiek is te vinden op de website van advocaat Huib Hielkema.

 



   
   

 
Naar boven