LJN: BI4066, Rechtbank Amsterdam , CV 08-4438

Datum uitspraak: 06-04-2009
Datum publicatie: 15-05-2009
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Vordering stookkosten over boekjaar dat bij eigendomsoverdracht reeds is geëindigd gaat ex artikel 7:226 BW niet over op rechtsopvolger verhuurder. Vaststellen stookkosten in het geval individuele bemetering niet langer mogelijk is door voor risico van verhuurder komende omstandigheden.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk  : CV 08-4438
Datum    : 6 april 2009

Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging ALGEMENE WONINGBOUW VERENIGING
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen AWV
gemachtigde: mr. A.S. Rueb

t e g e n:

[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: Huurder
gemachtigde: mr. H.A. Sarolea


VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In deze zaak is op 22 september 2008 een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft AWV zich bij akte uitgelaten over het (niet) oproepen van – en de afspraken met – Stichting DUWO. Hierna zijn nog ingediend:

- de conclusie van repliek van AWV, met wijziging van eis;
- de conclusie van dupliek van Huurder.

De zaak staat thans weer voor vonnis.


GRONDEN VAN DE BESLISSING


1.  Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.  Huurder huurt van (thans) AWV de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van het complex [complex]. (hierna: het complex).
1.2.  AWV is met ingang van 1 januari 2005 beheerder en met ingang van 1 april 2005 eigenares van het complex. AWV heeft per laatstgenoemde datum als verhuurster de huurovereenkomst met Huurder voortgezet.
1.3.  Van medio 2001 tot 1 april 2005 was Stichting DUWO (hiena: DUWO) eigenaresse van het complex en verhuurster van de woning. Voordien was dat Woningbedrijf Amsterdam.
1.4.  Het complex wordt verwarmd door een collectieve installatie. Teneinde gegevens omtrent het verbruik per huurder te kunnen verkrijgen werd en wordt individuele bemetering door middel van verdampingsmeters toegepast.
1.5.  Voor de stookkosten wordt maandelijks een voorschotbedrag aan Huurder in rekening gebracht, jaarlijks te verrekenen in een eindafrekening.
1.6.  Woningbedrijf Amsterdam heeft tot medio 2001 voorschotbedragen aan Huurder in rekening gebracht gebaseerd op het individuele verbruik in de voorgaande periode(n) zoals vastgesteld door middel van de verdampingsmeters.
1.7.  DUWO heeft nadien de aan Huurder in rekening gebrachte voorschotbedragen slechts verhoogd met een inflatiecorrectie (zonder dat rekening werd gehouden met wijzigingen in andere kosten, zoals de gasprijzen).
1.8.  DUWO heeft de verdampingsmeters niet (regelmatig) afgelezen.
1.9.  In de periode medio 2001 tot begin 2005 zijn de verdampingsmeters in het complex zodanig in het ongerede geraakt dat het niet langer mogelijk werd om op basis daarvan het individuele aandeel in de stookkosten per huurder te berekenen.
1.10.  DUWO heeft (mede daardoor) niet tijdig voldaan aan verzoeken van of namens Huurder om een eindafrekening stookkosten over de jaren 2003 en 2004 te verstrekken.
1.11.  Een van de huursters van een woning in het complex, [persoon 1], heeft op 9 maart 2006 bij de Huurcommissie een verzoek ingediend als bedoeld in art. 7:260 BW, gericht op het doen van een uitspraak over haar betalingsverplichtingen met betrekking tot de stookkosten over 2003 en 2004. Daarbij heeft zij AWV als verhuurder aangemerkt.
1.12.  De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 14 juli 2006, aan partijen in afschrift verzonden op 1 september 2006, de door die huurster verschuldigde stookkosten over deze perioden vastgesteld op 50% van de door de Huurcommissie op basis van de zogenoemde ‘KWR-gegevens’ gemaakte schatting van het verbruik. Ondanks betwisting daarvan door AWV heeft ook de Huurcommissie haar daarbij als verhuurster aangemerkt.
1.13.  Daarop heeft AWV zich middels een vordering als bedoeld in artikel 7:262 BW gewend tot de kantonrechter te Amsterdam. Tijdens die procedure heeft DUWO alsnog afrekeningen stookkosten over 2003 en 2004 verstrekt, gebaseerd op een omslag van de totale verbruikskosten, waarin ondermeer een korting van 20% op de uitkomst van die verdeling was verwerkt. AWV heeft in die procedure betwist dat zij (ten aanzien van de afrekening stookkosten over genoemde perioden) als verhuurster heeft te gelden, en (subsidiair) vaststelling van de stookkosten conform de afrekeningen van DUWO gevorderd.
1.14.  Bij vonnis van 16 augustus 2007 heeft de kantonrechter te Amsterdam in de hiervoor bedoelde procedure aldus beslist dat AWV als verhuurster werd aangemerkt en dat de stookkosten 2003 en 2004 werden vastgesteld op 50% van het bedrag op de door DUWO verstrekte eindafrekeningen.
1.15.  In oktober 2006 heeft DUWO aan Huurder eindafrekeningen gezonden, gebaseerd op een omslag van de totale verbruikskosten, waarin de stookkosten in 2003 en 2004 waren vastgesteld op € 1.174,55 respectievelijk € 1.022,39. Daarbij heeft DUWO de totale kosten verdeeld in 50% vaste kosten (omgeslagen per woning) en 50% variabele kosten (omgeslagen naar rato van het aantal m2 van de afzonderlijke woningen)
1.16.  Tevens heeft DUWO op het totale bedrag per kalenderjaar 20% in mindering gebracht wegens het ontbreken van de individuele bemetering.
1.17.  In november 2006 hebben een groot aantal huurders, waaronder Huurder, bij de Huurcommissie verzoeken ingediend als bedoeld in artikel 7:260 BW gericht op het doen van een uitspraak over de betalingsverplichtingen met betrekking tot de stookkosten over 2003 en 2004.
1.18.  De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 19 november 2007, aan partijen in afschrift verzonden op 10 december 2007, AWV als verhuurster aangemerkt. Voorts heeft de Huurcommissie overwogen dat DUWO een voor de huurders voordeligere verdeelsleutel heeft gehanteerd en dat daarom in deze zaken – anders dan in de hiervoor onder 1.12 bedoelde zaak – geen reden bestaat voor toepassing van de zogenaamde ‘KWR-methode’. Tevens heeft de Huurcommissie verwezen naar de onder 1.14 bedoelde uitspraak van de kantonrechter. ‘Gelet op het vonnis van de rechter’ heeft de Huurcommissie de door Huurder verschuldigde stookkosten over 2003 en 2004 vastgesteld op 50% van het bedrag op de door DUWO verstrekte eindafrekeningen.
1.19.  Bij brieven van 27 januari 2006 en van 15 juni 2006 (bij laatstgenoemde werd tevens de afrekening servicekosten 2005 verzonden) heeft AWV aan Huurder medegedeeld dat DUWO zou zorgdragen voor een afrekening van de servicekosten 2002 tot en met 2004.
1.20.  In een brief van 15 december 2006 verwees AWV naar een daarbij gevoegde bijlage ‘Toelichting stookkostenafrekening 2002-2006 en voorschotbedrag 2007’ met mededeling dat deze belangrijke informatie bevatte. In deze bijlage stond vermeld:
’Voor vragen over de stookkostenafrekening 2002-2006 kunt u voortaan terecht bij de Algemene Woningbouw Vereniging (AWV), de huidige verhuurder’
terwijl bij het betreffende onderwerp tevens werd verwezen naar een onderaan de betreffende bladzijde vermelde noot met de tekst:
’Als bewoner heeft u voortaan niets meer met DUWO te maken.’
1.21.  De onderhavige zaak hangt samen met 27 soortgelijke zaken.

Standpunt AWV
2.  AWV vorderde bij dagvaarding primair Huurder niet ontvankelijk te verklaren in zijn vaststellingsverzoeken bij de Huurcommissie. Bij repliek heeft AWV dit gewijzigd in de vordering dat de rechter zal beslissen of terzake van de afrekening stookkosten 2003 en 2004 AWV dan wel DUWO als aansprakelijke verhuurder heeft te gelden. Voorts vordert AWV (mede als lasthebber van DUWO) om de betalingsverplichting van Huurder terzake van de stookkosten over de jaren 2003 en 2004 vast te stellen op de bedragen als vermeld op de eindafrekeningen van DUWO, te weten € 1.174,55 respectievelijk € 1.022,39. Subsidiair vordert AWV deze betalingsverplichting vast te stellen op de door Huurder terzake van stookkosten betaalde bedragen, te weten € 576,42 voor 2003 en € 595,14 voor 2004.
3.  AWV stelt – kort gezegd – dat zij noch krachtens artikel 7:226 BW noch krachtens het huurprijzenrecht of het algemeen verbintenissenrecht kan worden aangemerkt als verhuurster. Dit omdat de vorderingen van de huurders terzake van afrekening stookkosten 2003 en 2004 reeds opeisbaar waren bij de eigendomsoverdracht per 1 april 2005. Vorderingen terzake van vaststelling servicekosten kunnen immers ook buiten de Huurcommissie in een gewone procedure bij de kantonrechter aanhangig worden gemaakt. Voorts verwijst AWV naar de onder 1.19 genoemde brieven. AWV stelt omtrent de afrekeningen nadere afspraken te hebben gemaakt met DUWO. Volgens AWV ging het in de onder 1.20 bedoelde notitie slechts over de krachtens die afspraken toegezonden naheffingen, waarvoor hetzij kwijtschelding hetzij een korting werd verleend. Daaraan konden de huurders niet het vertrouwen ontlenen dat AWV ook aansprakelijk zou zijn voor een eventuele terugbetaling van voorschotbedragen, aldus AWV.
4.  AWV betwist tevens de wijze waarop (onder verwijzing naar het onder 1.14 bedoelde vonnis) in de onder 1.18 bedoelde uitspraak van de Huurcommissie de stookkosten 2003 en 2004 zijn vastgesteld. Volgens AWV is daarbij ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de voorschotbedragen sinds 2001 slechts waren verhoogd met het inflatiepercentage (zonder rekening te houden met de gestegen gasprijzen) en het feit dat die voorschotbedragen waren gerelateerd aan het (historische) individuele gebruik van de huurders. Volgens AWV is niet aannemelijk dat de werkelijke verbruikskosten in 2003 en 2004 lager waren dan de voorschotbedragen. Voorts is daarbij volgens AWV ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat DUWO op de uitkomsten van de omslag van de kosten over de huurders reeds een korting heeft toegepast van 20%, dat zij heeft afgezien van aanspraken op het verschil tussen de aldus verkregen eindafrekening 2003 en de in dat jaar verschuldigde voorschotten, en dat bij betaling van het verschil tussen de aldus verkregen eindafrekening 2004 en de in dat jaar verschuldigde voorschotbedragen een extra korting van 25% op de naheffing zou worden toegepast. Daarnaast is volgens AWV van belang dat de verdampingsmeters (in veel gevallen) in het ongerede zijn geraakt door toedoen van de huurders, althans doordat de huurders hun verplichting om dit te melden niet zijn nagekomen. De door de Huurcommissie vastgestelde bedragen vormen geen redelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:259 lid 1 BW, aldus AWV.
5.  Omdat geen vordering in reconventie is ingesteld moet aan de wens van Huurder om de stookkosten vast te stellen met toepassing van de zogenoemde KWR-methode voorbij worden gegaan, aldus AWV. Volgens AWV bestaat daarvoor ook inhoudelijk geen grond, mede omdat de huurders door de late toezending van de afrekeningen geen schade hebben geleden omdat de afrekeningen zonder uitzondering hoger waren dan de betaalde voorschotten.

Standpunt Huurder
6.  Huurder verweert zich tegen deze vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan met vaststelling van de stookkosten door middel van toepassing van de zogenoemde KWR-methode, subsidiair tot vaststelling van de stookkosten conform de uitspraak van de Huurcommissie, meer subsidiair tot vaststelling daarvan op een niveau dat niet hoger is dan de reeds betaalde voorschotbedragen. De wijziging van eis bij repliek acht Huurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid voor zover deze zou leiden tot een vaststelling van de stookkosten op een hoger niveau dan het bedrag aan reeds betaalde voorschotten, omdat AWV door haar eerdere opstelling en correspondentie eventuele aanspraken op bijbetaling heeft verloren.
7.  Huurder voert daarbij – kort gezegd – aan dat AWV in deze kwestie terecht als verhuurster is aangemerkt. Zij is (kennelijk) krachtens afspraken met DUWO bevoegd om met betrekking tot deze afrekeningen kortingen te verlenen. Volgens Huurder is er geen sprake van een incassoprocedure (waarin ter discussie staat wie eventueel teveel betaalde servicekosten dient terug te betalen) maar van een procedure waarin slechts de hoogte van de betalingsverplichtingen (betreffende stookkosten) wordt vastgesteld, welke aanvangt met een eenvoudig verzoek aan de Huurcommissie zonder dat daarin vermelding van de (juiste) verhuurder verplicht is. Huurder voert aan dat mocht worden afgegaan op de onder 1.20 bedoelde mededeling op grond waarvan Huurder er van uit mocht gaan dat AWV voortaan de aansprakelijke partij was ten aanzien van de afrekeningen stookkosten. Het niet ontvankelijk verklaren van Huurder zou niet redelijk zijn omdat inmiddels de termijn is verstreken waarbinnen jegens DUWO vaststelling van servicekosten kan worden verzocht en zou strijdig zijn met de door de wetgever bedoelde rechtsbescherming, aldus Huurder. Van vóór 1 april 2005 opeisbare vorderingen is geen sprake, mede omdat daarvoor eerst de servicekosten dienen te zijn vastgesteld (artikel 51 UHW eist het overleggen van een uitspraak daaromtrent).
8.  Ten aanzien van de hoogte van de kosten heeft Huurder aangevoerd dat in het onder 1.14 bedoelde vonnis terecht werd overwogen dat niet uit te sluiten valt dat de huurder zuiniger is geweest dan de gemiddelde huurder en dat de omstandigheid dat de kosten niet kunnen worden gebaseerd op het werkelijke verbruik voor risico van de verhuurder komen. Volgens Huurder behoort ook in het onderhavige geval toepassing te worden gegeven aan de zogenoemde KWR-methode met een korting van 50%, gelet op het in dergelijke gevallen gevoerde beleid van de Huurcommissie en gelet op het feit dat niet goed bemeteren (dat aan DUWO valt te verwijten) leidt tot verspilling. Volgens Huurder heeft AWV onvoldoende onderbouwd dat de werkelijke kosten ook na vermindering met 20% de reeds in rekening gebrachte voorschotten overtreffen. Huurder betwist dat een vordering in reconventie noodzakelijk zou zijn om de stookkosten vast te doen stellen volgens de KWR-methode. Huurder betwist dat het in het ongerede raken van de verdampingsmeters aan de huurders, althans aan Huurder is toe te rekenen. Volgens Huurder legt AWV ten onrechte de bewijslast bij Huurder ten aanzien van het feit dat Huurder feitelijk minder stookkosten heeft gemaakt dan de gemiddelde huurder.

Beoordeling
9.  Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
De verhouding tussen DUWO, AWV en Huurder in de onderhavige zaak
10.  Het verzoek van Huurder tot vaststelling van de stookkosten 2003 en 2004 betrof een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 BW. De Huurcommissie doet slechts uitspraak omtrent de omvang van die betalingsverplichting, niet jegens wie die geldt (vergelijk artikel 18 UHW). De Huurcommissie is (ook volgens het door AWV overgelegde beleidsinformatie van de Huurcommissie) niet bevoegd ten aanzien van civielrechtelijke vorderingen en gaat (bij een verzoek van de huurder) in beginsel uit van de door de huurder opgegeven verhuurder. Een uitspraak van de Huurcommissie na een behandeling van een verzoek waarbij de (juiste) verhuurder niet als partij is betrokken zal die verhuurder niet kunnen binden, maar betekent niet dat het verzoek van de huurder niet ontvankelijk zou zijn. Anderzijds brengt het bepaalde van artikel 7:262 BW met zich mee dat AWV geacht zou worden met Huurder overeen te zijn gekomen hetgeen in de onder 1.18 bedoelde uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, zodat AWV in elk geval belang heeft bij een vordering als bedoeld in artikel 7:262 BW.
11.  Huurder heeft een gerechtvaardigd belang bij vaststelling van de hoogte van de stookkosten in de betreffende jaren. Gelet op het bepaalde in artikel 51 UHW is tevens van belang te voorkomen dat, mocht blijken dat AWV door Huurder en de Huurcommissie ten onrechte als verhuurder is aangemerkt, de door de wetgever beoogde verrekening van stookkosten niet meer zou kunnen worden geëffectueerd (wegens het verstrijken van termijnen om vaststellingsverzoeken in te dienen in een nieuwe procedure gericht tegen DUWO). Voorts is het niet wenselijk dat buiten DUWO om wordt beslist in een kwestie waarin DUWO (mede)belanghebbende is of kan zijn.
12.  Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter – na bespreking van deze kwestie met de gemachtigden van AWV en van de huurders in een regiezitting – bepaald dat DUWO door AWV in dit geding diende te worden opgeroepen. Zoals in r.o. 6 van dat vonnis is overwogen kon die oproep achterwege blijven indien AWV (al dan niet op grond van een tussen AWV en DUWO te maken afspraak) aan de huurder zou verklaren dat zij zich aan het in deze zaak te wijzen vonnis gebonden zal achten in die zin dat, in het geval de betalingsverplichtingen van de huurder terzake van stookkosten in de jaren 2003 en 2004 worden vastgesteld op een lager bedrag dan hetgeen door de huurder aan voorschotten is betaald, het verschil tussen beide bedragen door AWV aan de huurder zal worden terugbetaald. Daarbij werd voorts van belang geacht dat AWV reeds (onbetwist) had gesteld dat zij jegens de huurder aanspraak heeft op een eventuele navordering (in het geval de betreffende stookkosten worden vastgesteld op een hoger bedrag dan hetgeen de huurder aan voorschotten heeft betaald) zodat ook in dat geval tussen AWV en de huurder zou worden afgerekend.
13.  Naar aanleiding van dit vonnis heeft AWV bij akte verklaard dat tussen haar en DUWO overleg is geweest met het volgende resultaat. Naar het oordeel van zowel AWV als DUWO gaat de door de kantonrechter gestelde eis (ter voorkoming van de noodzaak om DUWO in rechte op te roepen, naar AWV veronderstelt: als wederpartij van Huurder) ten minste voor een deel het bestek van deze procedure te buiten, omdat hierin geen veroordeling tot betaling van een (voor de huurder) batig saldo is gevorderd. Voorts zijn AWV en DUWO – uitgaande van de hiervoor bedoelde veronderstelling – overeengekomen zoals in de akte als volgt wordt geformuleerd (waarbij AWV zichzelf aanduidt als ‘Stadgenoot’, het resultaat van een fusie tussen AWV en Woningbouwvereniging Het Oosten) :
’… dat indien de rechter uiteindelijk van oordeel zou zijn dat ter zake van de onderhavige afrekeningen van de stookkosten 2003/2004 niet AWV als verhuurder heeft te gelden maar DUWO, die vaststelling ook ten opzichte van Stadgenoot bindend zal zijn, als ware zij DUWO. Aan deze bereidheid van Stadgenoot ligt ten grondslag dat met DUWO is overeengekomen dat voor zover op basis van de aldus van haar eigen binding te onderscheiden vaststelling enige betaling aan de huurder moet worden verricht, Stadgenoot ter zake door DUWO schadeloos zal worden gesteld.’
14.  AWV verklaart in bovenbedoelde akte voorts:
’Uitsluitend voor het geval de kantonrechter van mening zou zijn dat meergenoemde r.o. 6 van het tussenvonnis niet in de hiervoor aangeduide zin mag worden opgevat en hij evenmin bereid zou zijn om het tussenvonnis van 22 september 2008 bij een later tussenvonnis in de hiervoor aangegeven zin bij te stellen, verklaart Stadgenoot dat zij zich aan het in deze zaak te wijzen vonnis gebonden zal achten in die zin dat, in het geval de betalingsverplichtingen van de huurder ter zake van stookkosten in de jaren 2003 en 2004 worden vastgesteld op een lager bedrag dan hetgeen door de huurder aan voorschoten is betaald, het verschil tussen beide bedragen door Stadgenoot aan de huurder zal worden terugbetaald. Ook hiervoor zal dan gelden dat voor zover naar het oordeel van de kantonrechter DUWO als verhuurder van de huurder had te gelden, de door Stadgenoot betaalde bedragen door DUWO aan haar zullen worden vergoed.’
15.  Doel van het oproepen van DUWO, althans van de verklaring van AWV, was op de eerste plaats te voorkomen dat Huurder in strijd met de bedoeling van de wetgever niet (meer) in staat zou zijn een effectieve vaststelling van de betreffende stookkosten te verkrijgen en op de tweede plaats om te voorkomen dat de stookkosten zouden worden vastgesteld in een procedure waarbij niet de juiste verhuurder betrokken was. De rechtvaardiging daarvan lag in het feit dat het AWV en DUWO zijn geweest die onzekerheid hebben geschapen omtrent de vraag wie in dit verband als verhuurder heeft te gelden, waardoor het onredelijk zou zijn om die onzekerheid voor risico van Huurder te laten. Dat een verklaring als hiervoor onder 12. bedoeld het bestek van deze procedure (deels) te buiten gaat omdat deze betrekking heeft op (eventuele) betalingsverplichtingen van de verhuurder die (in formele zin) geen onderdeel van de onderhavige vordering zijn, is op zichzelf juist. Die – facultatieve – verklaring was slechts bedoeld als een – al dan niet door AWV en DUWO te aanvaarden – praktische oplossing ter voorkoming van bovenbedoelde risico’s. Het resultaat is dat Huurder kan afrekenen met dezelfde verhuurder, ongeacht of moet worden bijbetaald of terug wordt ontvangen. Gelet op de hierboven geciteerde verklaring gaat de kantonrechter er van uit dat AWV voor laatstbedoelde oplossing heeft gekozen.
Wijziging van eis
16.  Uit hetgeen AWV bij dagvaarding aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd bleek reeds dat zij niet alleen een beslissing van de kantonrechter (als bedoeld in artikel 7:262 BW) wenste omtrent de vaststelling van de stookkosten, maar ook omtrent de vraag wie in dit opzicht als verhuurder moet worden aangemerkt en (dus) aansprakelijk is voor eventueel over genoemde jaren teveel betaalde voorschotbedragen, dan wel wie gerechtigde is ten aanzien van daarover nog verschuldigde nabetalingen. De wijziging van eis bij repliek heeft slechts tot gevolg dat AWV dit thans ook expliciet vordert.
17.  Huurder heeft zich tegen de wijziging van eis verzet voor zover deze zou leiden tot een verplichting tot nabetaling. In de onderhavige procedure heeft geen der partijen betaling gevorderd van hetgeen teveel of te weinig zou zijn betaald. AWV heeft slechts gevorderd (naast vaststelling wie als verhuurder moet worden aangemerkt) om de omvang van de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen terzake van servicekosten als bedoeld in artikel 7:259 BW. De vraag welk bedrag de huurder (dan wel de verhuurder) moet (terug) betalen en daarmee de vraag in hoeverre de redelijkheid en billijkheid aan een vordering daarvan in de weg kunnen, is in de onderhavige procedure niet aan de orde. Nu een afrekening naar aanleiding van de vaststelling van de stookkosten slechts tussen huurder en verhuurder kan plaatsvinden heeft AWV wel belang bij een beslissing omtrent de vraag of zij in de onderhavige zaak als verhuurder dient te worden aangemerkt, zodat het bezwaar van Huurder tegen de wijziging van eis wordt gepasseerd.

Wie is verhuurster
18.  Artikel 7:226 BW bepaalt – voor zover hier van belang – dat bij eigendomsovergang de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst slechts overgaan op de verkrijger voor zover zij daarna opeisbaar worden. De vordering in de onderhavige procedure hangt samen met de verplichting van de verhuurder tot het verstrekken van een gespecificeerde afrekening als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW. De strekking van die bepaling is de huurder (dan wel de verhuurder) in staat te stellen het verschil met de betaalde voorschotbedragen (terug) te vorderen. Uitgangspunt is dat de huurder over de betreffende periode slechts de werkelijke (redelijke) kosten verschuldigd is. Dat brengt met zich mee dat een verschil tussen die kosten en de betaalde voorschotten opeisbaar is zodra die periode is afgelopen (ook als dit verschil pas later kan wordt vastgesteld op grond van overeenstemming tussen partijen of op grond van een uitspraak van de Huurcommissie of de kantonrechter). De verplichting tot het verstrekken van een gespecificeerde afrekening (op grond waarvan overeenstemming tussen partijen kan ontstaan omtrent de daaruit resulterende betalingsverplichtingen) hangt zozeer samen met de vordering tot (terug)betaling dat deze gelijktijdig met die vordering krachtens artikel 7:226 BW overgaat op de verkrijger. Dat betekent dat de rechten en verplichtingen tot het verstrekken van een afrekening stookkosten en tot verrekening met betaalde voorschotten over 2003 en 2004 reeds voor de eigendomsverkrijging door AWV op 1 april 2005 opeisbaar waren geworden en derhalve niet krachtens artikel 7:226 BW op AWV zijn overgegaan.
19.  Behalve krachtens artikel 7:226 BW kan de verplichting tot het verstrekken van de afrekening over 2003 als hiervoor bedoeld ook op AWV zijn overgegaan – eventueel ook op een later tijdstip dan de eigendomsoverdracht – op grond van een overeenkomst tussen (alle) partijen. Nu terzake van het verkrijgen van een afrekening de huurder moet worden aangemerkt als de rechthebbende crediteur, zal een overgang van die verplichting van DUWO naar AWV slechts jegens Huurder werking hebben indien Huurder daarvoor toestemming heeft gegeven (artikel 6:155 BW).
20.  Huurder heeft in dit verband gewezen op de onder 1.20 bedoelde brief. In de daaraan voorafgaande brief d.d. 15 juni 2005 heeft AWV uitdrukkelijk medegedeeld dat zij heeft getracht voor rekening en risico van ‘de vorige verhuurder’ een afrekening over de jaren 2002 tot en met 2004 samen te stellen, dat dit niet is gelukt en dat zij voor die jaargangen verwijst naar DUWO. In de onder 1.20 bedoelde bijlage wordt gesteld dat de huurders voor vragen over de betreffende afrekeningen bij AWV terecht kunnen en voorts dat AWV ten aanzien van de naheffingen 2002 en 2003 heeft besloten ‘…alle naheffingen van DUWO op bewoners over te nemen’. Er was in die brief derhalve sprake van het overnemen van een vorderingsrecht van DUWO. In genoemde brief wordt geen melding gemaakt van het overnemen van DUWO van verplichtingen tot het verstrekken van afrekeningen (deze waren toen reeds door DUWO verstrekt) of van terugbetalingen aan de huurders. Bovendien werd de onder 1.20 bedoelde brief door AWV verzonden terwijl het verzoek van Huurder reeds bij de Huurcommissie in behandeling was. Voor zover Huurder uit de onder 1.20 geciteerde noot had begrepen dat AWV alle rechten en verplichtingen van DUWO had overgenomen moet (uit het in die procedure door AWV uitdrukkelijk daartegen gevoerde verweer) spoedig daarna duidelijk zijn geworden dat dit niet het geval was. Van een uitdrukkelijke mededeling van AWV dat zij (niet alleen de vorderingen op de huurder wegens nabetalingen maar) alle verplichtingen ten aanzien van de afrekening stookkosten van DUWO heeft overgenomen, waarmee Huurder heeft ingestemd en waarop Huurder vervolgens mocht vertrouwen, is derhalve geen sprake geweest.
21.  Uit het voorgaande volgt dat DUWO als aansprakelijke verhuurder heeft te gelden ten aanzien van de afrekeningen stookkosten 2003 en 2004.

Hoogte van de stookkosten
22.  Krachtens artikel 7:262 BW dient de kantonrechter uitspraak te doen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dat betekent dat de kantonrechter (het voor rekening van Huurder komende deel van) de stookkosten in 2003 en 2004 dient vast te stellen. Als gevolg van het binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW instellen van de onderhavige vordering heeft de uitspraak van de Huurcommissie geen (bindende) rechtsgevolgen. (Ook) de kantonrechter is niet gebonden aan het oordeel van de Huurcommissie en zal, zo daartoe gronden zijn, de stookkosten derhalve kunnen vaststellen op een lager bedrag dan de Huurcommissie. Anders dan door AWV gesteld kan Huurder ook bij wijze van verweer aanvoeren dat de stookkosten dienen te worden vastgesteld door toepassing van de zogenoemde KWR-methode met toepassing van een korting en is daarvoor geen vordering in reconventie noodzakelijk.
23.  In het onderhavige zijn (uiteindelijk) door DUWO afrekeningen stookkosten over 2003 en 2004 verstrekt gebaseerd op de werkelijke (collectief gemaakte) kosten, berekend door toepassing van een verdeelsleutel gebaseerd op objectieve en controleerbare maatstaven. Voor toepassing van de KWR-methode als door Huurder bepleit bestaat daarom geen grond.
24.  Het verstrekken van een gespecificeerde afrekening is een verplichting van de verhuurster en derhalve rust in beginsel op verhuurster de plicht om te zorgen dat zij daartoe in staat is. In het onderhavige geval betekent dit dat als uitgangspunt heeft te gelden dat verhuurster de verantwoordelijkheid draagt voor een betrouwbaar meetsysteem gebaseerd op verdampingsmeters. Huurder is verplicht daaraan als goed huurder zijn medewerking te verlenen en onvolkomenheden te melden. Voor zover AWV heeft bedoeld te stellen dat het onklaar raken of verdwijnen van verdampingsmeters het gevolg is van tekortschieten door de Huurder heeft zij die stelling met onvoldoende concrete feiten en omstandigheden onderbouwd, zodat deze wordt gepasseerd. De stelling dat ‘de huurders’ een belangrijk aandeel hebben gehad in het buiten werking raken van het systeem van individuele bemetering is te algemeen om op grond daarvan een tekortkoming van Huurder aan te nemen, temeer daar het op de weg van de verhuurster had gelegen om ter zake actie te ondernemen. Een en ander betekent dat het ontbreken van individuele bemetering voor risico van de verhuurster wordt gebracht.
25.  Het ontbreken van de mogelijkheid om het individuele verbruik te meten heeft als gevolg dat slechts het collectieve verbruik de basis kan vormen voor de afrekening. Voor zover het de verbruikskosten betreft betekent dit dat deze voor elke huurder gelijk zijn aan die van de ‘gemiddelde’ huurder. Dat uitgangspunt heeft tot gevolg dat er huurders zijn die minder hebben verbruikt dan de gemiddelde huurder en derhalve teveel betalen. Of Huurder daartoe behoort valt niet vast te stellen maar dat risico behoort, gelet op het voorgaande, niet voor zijn rekening te komen. DUWO heeft dit risico onderkend en daarvoor reeds een korting (van 20%) toegepast, ook bij Huurder, zoals blijkt uit de door AWV bij repliek overgelegde afrekeningen.
26.  Met Huurder wordt geoordeeld dat aannemelijk is dat het (langdurig, want ook over 2002) ontbreken van individuele bemetering (en zelfs van afrekeningen) ook van invloed is geweest op het collectieve verbruik als geheel. Door het ontbreken van afrekeningen op basis van individuele bemetering zijn stimulansen voor bewust stookgedrag achterwege gebleven en op grond van algemene ervaringsregels mag worden aangenomen dat het totaal aan verbruikskosten (en daarmee het aandeel daarin van Huurder) hoger is geweest dan het geval zou zijn geweest met individuele bemetering.
27.  Uitgangpunt vormt in dit geval dat Huurder de werkelijk gemaakte stookkosten dient te voldoen. Bij gebrek aan individuele bemetering dienen deze te worden geschat op basis van de kosten van het totale verbruik in het complex waartoe de woning behoort. De redelijkheid van de verdeelsleutel als zodanig heeft Huurder niet betwist. In navolging van de Huurcommissie zal de kantonrechter deze als uitgangspunt nemen.
28.  Voldoende aannemelijk is dat het ontbreken van de individuele bemetering (dat voor risico van de verhuurster dient te komen) in twee opzichten negatieve gevolgen voor Huurder heeft gehad. Op de eerste plaats is aannemelijk dat het ontbreken van individuele bemetering en het ontbreken van de daaraan verbonden stimulans om zuinig te zijn met zich mee heeft gebracht dat in de betreffende periode de totale kosten voor het complex hoger zijn geweest dan het geval zou zijn geweest met individuele bemetering. En op de tweede plaats bestaat er een gerede kans dat Huurder een veel minder groot aandeel in die totale kosten heeft gehad dan de gemiddelde huurder, maar is de mogelijkheid om aan te tonen dat dit het geval is geweest aan Huurder ontnomen. Beide omstandigheden tezamen maken het redelijk om op de uitkomsten van de omslag van de collectieve kosten over alle huurders per huurder een korting toe te passen van 35%.
29.  Uit de door AWV overgelegde afrekeningen blijkt dat DUWO bij de berekening van de daarin vermelde bedragen reeds een korting van 20% heeft toegepast. Uitgangspunt is derhalve dat het bedrag als vermeld op de afrekening van DUWO 80% bedraagt van de uitkomst van de onder 1.15 bedoelde omslag van de collectieve kosten over de huurders.
30.  Uit het voorgaande volgt dat de voor rekening van Huurder komende stookkosten voor 2003 en 2004 zullen worden vastgesteld op 65 maal (het tachtigste deel van bedrag van de afrekening van DUWO), zijnde het hierna vermelde bedrag.
31.  Gelet op de aard van het geding en de daarin gebleken omstandigheden zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt.


BESLISSING

De kantonrechter:

I.  bepaalt dat Stichting DUWO terzake van de afrekening stookkosten 2003 en 2004 als de aansprakelijke verhuurster heeft te gelden;
II.  stelt de betalingsverplichting van Huurder terzake van de stookkosten 2003 vast op
€ 954,32;
III.  stelt de betalingsverplichting van Huurder terzake van de stookkosten 2004 vast op
€ 830,69;
IV.  compenseert de proceskosten tussen partijen met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt;
V.  wijst af het anders of meer gevorderde.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 april 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier  De kantonrechter

 



   
   

 
Naar boven